La vendita di un'abitazione con le sue pertinenze non segue un unico termine quinquennale per la tassazione delle plusvalenze. L'Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 157/2026, chiarisce che il periodo di cinque anni tra acquisto e cessione va verificato separatamente per ciascuna unità immobiliare, e non per l'intero complesso ceduto. La distinzione riguarda sia l'abitazione principale sia le pertinenze a essa collegate, come cantine, box o posti auto.

Il chiarimento interessa il calcolo della plusvalenza quando si cede un immobile abitativo insieme alle sue pertinenze. La regola dei cinque anni si applica a ogni singola unità catastale e non all'insieme degli immobili trasferiti nella stessa operazione di vendita. Questo principio vale anche quando le pertinenze sono state acquistate con lo stesso atto dell'abitazione, perché ogni unità conserva la propria data di acquisto ai fini della tassazione delle plusvalenze.

Il criterio del calcolo separato

Secondo la risposta dell'Agenzia, il termine di cinque anni tra la data di acquisto e quella di cessione va calcolato in riferimento a ciascuna unità. Se l'abitazione è stata acquistata più di cinque anni prima della vendita, ma una pertinenza è stata acquistata in un momento successivo, per quella pertinenza il quinquennio potrebbe non essere ancora maturato. La data di acquisto dell'abitazione non copre automaticamente le pertinenze, anche se queste sono cedute nello stesso atto di vendita.

La plusvalenza va quindi determinata separatamente per l'abitazione e per ogni pertinenza inclusa nella cessione. Ogni unità mantiene la propria data di acquisto, anche nel caso di acquisto contestuale con l'abitazione principale. Una pertinenza acquistata da meno di cinque anni può generare una plusvalenza tassabile anche se l'abitazione è stata acquistata da più di cinque anni.

Implicazioni per la vendita

Per il venditore, il chiarimento impone di controllare attentamente le date di acquisto di tutte le unità coinvolte nella cessione, prima di procedere alla vendita. Il controllo va esteso a tutte le pertinenze indicate nell'atto di vendita, perché ognuna può avere una data di acquisto diversa da quella dell'abitazione. La risposta dell'Agenzia delle Entrate si limita a precisare il metodo di calcolo del quinquennio, senza fornire importi o esempi numerici specifici.

Per un agente immobiliare, verificare le date di acquisto di ogni unità — comprese cantine, box e posti auto — e segnalare al cliente che il quinquennio non si estende automaticamente dalla casa alle pertinenze permette di impostare la trattativa distinguendo le unità che hanno già maturato il quinquennio da quelle che non lo hanno maturato, evitando sorprese fiscali in fase di rogito.

Fonte: ANCE - Costruzioni