L'Agenzia delle Entrate, con la risposta 158/2026, ha fornito un chiarimento interpretativo sulla plusvalenza IRPEF che si realizza nella cessione di quote di proprietà di un immobile tra comproprietari familiari dopo interventi agevolati con il Superbonus. Il documento affronta il caso specifico in cui uno dei comproprietari abbia sostenuto le spese di recupero edilizio ma non sia la parte che cede la propria quota.
Secondo l'interpretazione dell'AdE, le spese di recupero edilizio pagate da un familiare che non cede la propria quota non possono essere sommate al costo d'acquisto dell'immobile al fine di ridurre la plusvalenza tassabile degli altri comproprietari che invece cedono. Il principio si applica anche quando tutti i comproprietari appartengono allo stesso nucleo familiare e riguarda specificamente le cessioni di quote di proprietà immobiliare tra familiari e comproprietari.
L'ambito della risposta 158/2026
La risposta riguarda la plusvalenza IRPEF collegata al Superbonus nella cessione di quote tra comproprietari. L'AdE conferma che il pagatore delle spese di recupero edilizio deve coincidere con il cedente perché quelle spese possano valere ai fini dell'aumento del costo d'acquisto dell'immobile. In caso di mancata coincidenza tra pagatore e cedente, le spese non si trasferiscono automaticamente al costo della quota oggetto di cessione.
Le implicazioni per i comproprietari cedenti
Per i comproprietari che cedono la propria quota, il costo d'acquisto può essere aumentato solo con le spese di recupero edilizio da loro direttamente sostenute. Se le spese sono state pagate da un altro comproprietario che non partecipa alla cessione, quelle spese non entrano nel calcolo della plusvalenza del cedente. La plusvalenza tassabile per i cedenti non può quindi essere ridotta tramite spese sostenute da altri comproprietari, anche se appartenenti allo stesso nucleo familiare.
Il chiarimento si limita a una fattispecie specifica e non costituisce una modifica normativa. L'AdE applica il criterio secondo cui il costo fiscalmente riconosciuto segue il soggetto che ha sostenuto le spese, anche nel contesto di comproprietà tra familiari dopo interventi agevolati con il Superbonus. La risposta non fornisce esempi numerici o importi di riferimento, limitandosi a chiarire il trattamento fiscale delle spese in relazione al costo d'acquisto e alla plusvalenza IRPEF.
Per un'agenzia immobiliare che assiste una compravendita di quote tra comproprietari familiari post Superbonus, è opportuno verificare chi ha effettivamente sostenuto le spese di recupero edilizio prima di illustrare al cliente le conseguenze sulla plusvalenza. Se il venditore non ha pagato direttamente i lavori, il costo d'acquisto non può essere aumentato con quelle spese, e questo va segnalato prima della cessione per evitare sorprese in sede di dichiarazione dei redditi.
Fonte: ANCE - Costruzioni
